Acheter un bien immobilier en Inde - guide pour les étrangers

Des règles spécifiques s’appliquent lorsque vous achetez un bien immobilier en Inde. Nos avocats indiens peuvent vous assister tout au long de la procédure d’achat immobilier. Nos services s’adressent aussi bien aux ressortissants indiens qu’aux acheteurs étrangers.

En bref
Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Inde	Sous réserve de règles de résidence très précises ; interdit aux ressortissants de certains pays.
Types de biens immobiliers en Inde	Appartements, villas, maisons de ville et autres.
Recours à un agent immobilier	Oui
Honoraires de l’agent immobilier	L’agent immobilier facture l’acheteur et le vendeur.
Propriété foncière	Uniquement sous réserve d’autorisations spéciales.
Enregistrement de l’acte	Oui
Organisme auprès duquel l’acte de propriété est enregistré	Le bureau du Sub-Registrar du service d’enregistrement de l’État (Registration Act, 1908)
Compromis de vente	Possible
Recours à un avocat	Recommandé
Acompte initial	Calculé en pourcentage de la valeur du bien.
Due diligence immobilière	Toujours conseillée.
Frais d’acquisition (en plus du prix demandé)	Droits de timbre et frais d’enregistrement (fixés par chaque État ; l’impôt sur les plus-values est dû par le vendeur), ainsi que les taxes foncières municipales.
Raisons d’acheter un bien immobilier en Inde	Une demande croissante, une bonne valorisation dans le temps, la possibilité de louer (revenu passif), ainsi que la possibilité d’assurer un logement aux familles qui souhaitent s’installer en Inde.
Assistance aux particuliers	Nos avocats indiens assistent les citoyens et résidents indiens qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le pays.
Assistance aux investisseurs et aux sociétés	Les sociétés qui souhaitent en savoir plus sur leurs possibilités d’investissement immobilier en Inde peuvent compter sur notre assistance.

Puis-je acheter un bien immobilier si je ne suis pas résident en Inde ?

Les ressortissants étrangers d’origine non indienne qui résident hors du pays ne peuvent devenir propriétaires d’un bien immobilier que par voie de succession d’un résident indien.

Puis-je acheter un bien immobilier en Inde en tant qu’étranger titulaire d’un droit de séjour ?

Oui. Si vous avez le droit de résider dans le pays (au titre d’un visa spécifique et d’un titre de séjour), vous pouvez acquérir un bien immobilier.

Une réserve s’applique toutefois si vous souhaitez acheter un bien : vous devez avoir résidé dans le pays plus de 182 jours au cours de l’exercice précédent.

Quelles sont les conditions pour les personnes d’origine indienne ?

Selon les règles générales d’achat immobilier, le titulaire d’une carte Overseas Citizen of India (OCI) peut acheter des biens résidentiels et commerciaux en Inde, mais pas de terres agricoles, de plantations ou de fermes. Le statut OCI est notamment ouvert aux personnes qui ont été citoyens indiens ou dont le père ou le grand-père était citoyen indien au sens de la loi.

Les Indiens non résidents (citoyens indiens qui résident hors du pays) bénéficient du même droit d’acheter librement un bien immobilier dans le pays.

Puis-je acheter un terrain en Inde en tant qu’étranger ?

En général, non. Il en va de même pour les plantations et les fermes.

Des conditions strictes s’appliquent à ceux qui souhaitent acheter un terrain, comme le fait de disposer de droits de séjour spécifiques ou de remplir des critères précis liés à leur origine indienne.

Quelles nationalités ne peuvent pas acheter de bien immobilier en Inde ?

Les ressortissants des pays suivants ne peuvent pas acheter un bien immobilier en Inde sans l’autorisation préalable de la Reserve Bank of India : Afghanistan, Bangladesh, Bhoutan, Chine (y compris Hong Kong et Macao), Iran, Pakistan, Sri Lanka, Népal ou Corée du Nord (RPDC) (cela ne s’applique pas aux titulaires d’une carte OCI).

Les ressortissants étrangers des pays mentionnés ci-dessus peuvent uniquement louer un bien immobilier pour une durée maximale de 5 ans.

De quels documents ai-je besoin pour acheter un bien immobilier en Inde ?

En général, les documents suivants sont requis pour acheter un bien immobilier en Inde :

pièces d’identité (carte OCI, passeport) ;
photographies au format passeport ;
justificatif de domicile actuel ;
titres fonciers, permis et autorisations des autorités ;
preuve du paiement des impôts ;
certificat d’évaluation établissant la valeur du bien ;
acte de transfert de propriété ;
procuration ;
accord des copropriétés ou des résidences (le cas échéant).

Les particuliers doivent également obtenir une carte Permanent Account Number (PAN), un numéro d’identification unique délivré par le gouvernement indien pour les opérations financières. Elle est indispensable pour acheter un bien immobilier en Inde et pour d’autres opérations financières.

Existe-t-il des règles pour l’acquisition et le transfert d’un bien immobilier en Inde ?

Deux modes de paiement sont prévus pour l’acquisition d’un bien immobilier, comme le résument ci-dessous nos avocats :

par des fonds reçus en Inde par les circuits bancaires habituels (virement entrant depuis n’importe quel pays hors de l’Inde) ;
par des fonds déposés sur un compte bancaire de non-résident, tenu conformément aux lois en vigueur (telles que modifiées par la Reserve Bank of India et conformément aux règles de gestion des changes).

Les acheteurs d’un bien immobilier en Inde ne peuvent pas payer par chèque de voyage ni en billets de banque étrangers. Des règles particulières peuvent s’appliquer aux non-résidents d’origine indienne.

Notre équipe vous invite à regarder une courte vidéo sur les conditions d’achat immobilier dans le pays :

Puis-je acheter un bien immobilier en Inde pour y exercer une activité commerciale ?

Avec les autorisations nécessaires, une société étrangère exerçant une activité en Inde peut acquérir un bien immobilier.

Cette possibilité est ouverte à la succursale d’une société étrangère ou à un autre établissement, à l’exclusion des bureaux de liaison.

L’achat est réalisé au moyen d’un virement entrant depuis l’étranger, et la société étrangère doit déposer une déclaration sur le formulaire IPI auprès de la Reserve Bank of India dans les 90 jours suivant l’achat.

L’Inde propose-t-elle un programme de résidence par investissement immobilier ?

Non. Les ressortissants étrangers d’origine non indienne qui ne sont pas autorisés à résider dans le pays (au titre d’un visa et d’un titre de séjour) n’obtiennent ni la nationalité indienne ni même la résidence en réalisant un investissement immobilier, quel qu’en soit le montant.

Contactez-nous pour en savoir plus sur les services proposés par nos avocats spécialisés en droit immobilier.